Làm sao để tránh tranh chấp khi xuống tiền mua đất?

Đất hẹp lại, giá tăng hàng trăm lần, nên người ta sẵn sàng "cắn nhau" vì từng cm đất.

Ảnh minh họa

Chúng ta đang nói về ranh giới – chủ quyền giữa các mảnh đất. Của quốc gia cũng vậy. Người ta có thể giúp nhau tiền bạc khi hoạn nạn, có thể nhậu nhẹt, hát karaoke tối ngày cùng hàng xóm. Nhưng cũng chính những người hàng xóm đó, lại có thể lôi nhau ra tòa vì... vài phân đất.

Trong hành trình đầu tư BĐS, tôi gặp không ít trường hợp anh em từ ruột thịt thành người dưng chỉ vì tranh chấp đất đai. Có nhà lấn sang vài cm, do ngày xưa địa chính đo tay thủ công, hoặc do vô tình – hay cố tình – lấn ranh khi sử dụng lâu ngày.

Có những trường hợp nghe mà vừa buồn cười vừa buồn thiệt: người dân nhớ mốc đất theo... cây ổi, cây sung sau nhà. Hai mươi năm trước cây còn nhỏ, giờ thành cổ thụ, mốc giới lệch hàng chục phân. Và thế là... cãi nhau.

Có người mua đất phân lô, không đóng mốc kỹ. Như năm 2020, tôi đặt cọc mảnh đất ở xóm La Tinh (Đông La, Hoài Đức cũ). Trước ngày công chứng, tôi bảo chủ đất chỉ mốc giới thì ổng bảo:

“Anh không biết chính xác đất của anh ở đâu, chỉ biết là có ba mảnh, mảnh của anh ở giữa, mặt tiền 5m.”

Khi gọi địa chính đến đo thì mặt tiền ba mảnh cộng lại... hụt so với sổ. Trong khi hai nhà hai bên đã xây, chỉ còn ba thửa lọt thỏm ở giữa. Mua mảnh đó, dù rẻ, cũng gần như chắc chắn bị tranh chấp. Dù sau 5 năm, giá đất đó đã tăng từ 20 lên 80 triệu/m² (vì sát vành đai 4), tôi vẫn không hối tiếc.

Bởi vì nguyên tắc của tôi: pháp lý sạch, ranh giới rõ ràng, đủ diện tích thì mới xuống tiền.

Nhiều người tiếc rẻ, cố mua bằng được, rồi ôm vào một tài sản vừa tranh chấp, vừa thanh khoản thấp. Mất thời gian xử lý tranh chấp, trong khi lẽ ra có thể đầu tư thương vụ khác nhanh hơn, khỏe đầu hơn.

Tranh chấp đất đai là chuyện phổ biến, do yếu tố lịch sử: ngày xưa đo tay, cán bộ thiếu kỹ năng, ông bà mình lại sống rộng rãi, chẳng quá rạch ròi ranh giới. Nhưng giờ đây, đất hẹp lại, giá tăng hàng trăm lần, nên... người ta sẵn sàng cắn nhau vì từng cm đất.

Vậy làm sao để tránh tranh chấp ranh giới khi mua đất? Dưới đây là 3 bước cơ bản tôi luôn làm:

1. Hỏi dân địa phương – đặc biệt là quán trà đá và tạp hóa

Một cách nhanh, rẻ, hiệu quả để biết mảnh đất có “vấn đề” hay không là hỏi hàng xóm. Tôi hay đi la cà quán trà đá gần đó rồi hỏi kiểu:

“Cô ơi, hình như miếng đất này đang tranh chấp phải không ạ? Cháu nghe môi giới nói vậy…”

Nếu không có tranh chấp, hàng xóm sẽ phản ứng dữ dội kiểu:

“Tranh chấp gì! Đất của ông A, ông B rõ ràng mà!”

Chỉ cần 30 phút ngồi trà đá, mất 4.000 đồng nhưng có thể tiết kiệm hàng tỷ đồng khỏi đổ vào một thương vụ sai. Kỹ thuật này nhỏ mà có võ, đừng coi thường.

2. Kiểm tra mốc giới và diện tích trước khi ký

Trước khi đặt cọc, phải yêu cầu chủ đất chỉ mốc giới rõ ràng. Trong hợp đồng đặt cọc cần thêm điều khoản:

Cam kết đất không tranh chấp

Cam kết mốc giới rõ ràng, đủ diện tích như trên sổ

Cam kết không dính quy hoạch

Nếu vi phạm một trong các điều trên, bên bán phải hoàn cọc vô điều kiện.

Sau đó, thuê đo đạc độc lập để kiểm tra kích thước và diện tích. Quan trọng: chủ đất phải là người chỉ mốc cho bên đo. Rất nhiều mảnh đất ngày xưa làm sổ sai so với thực tế, nên phải so sánh kỹ càng.

3. Yêu cầu chữ ký giáp ranh trước khi công chứng

Nếu đo đạc trùng khớp với sổ đỏ, hãy yêu cầu chủ đất đi xin chữ ký giáp ranh từ hàng xóm. Việc này là tấm khiên bảo vệ bạn khỏi tranh chấp sau này. Bởi khi đã ký giáp ranh tức là hai bên thống nhất mốc giới.

Nếu có sai khác về diện tích hoặc kích thước thì cần làm đính chính sổ trước (hoặc sau) khi công chứng, tùy thỏa thuận hai bên – ai đính chính, ai chịu phí cũng nên ghi rõ.

Nếu anh chị nào cần BẢN HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC rất chặt chẽ mà mình vẫn đang dùng để đảm bảo an toàn. Hãy bình luận ở dưới mình sẽ gửi tặng nhé.

À, các anh chị cũng nên share về để dùng khi cần. Những điều này ít người chia sẻ cụ thể lắm.