Nhà đầu tư tay ngang như người mù đi vào rừng.
Em gặp một số nhà đầu tư gặp may mắn và sau đó nghĩ rằng mình là thiên tài. Cứ nghĩ mình là "con cáo" nhưng thực ra chỉ là "một chùm nho xanh".
Nhà đầu tư tay ngang như người mù đi vào rừng...Có một nỗi đau rất thật đang tồn tại như thế.
Tối hôm qua em có một cuộc uống trà với một nhóm nhà đầu tư tại văn phòng.
Mỗi người một hoàn cảnh điều kiện nhưng số nhiều trong đó là những nhà đầu tư tay ngang.
Tức là có một công việc thu nhập tốt, có một khoản tích lũy từ 2-3 tỷ trở lên, trước đây gửi ngân hàng hoặc để không. Và bây giờ mong muốn đi tìm mua bất động sản.
Qua cuộc trao đổi khoảng tầm hơn 2 tiếng đồng hồ thì thực sự em thấy các nhà đầu tư tay ngang có rất nhiều vấn đề.
1. Đầu tiên đó là thiếu kiến thức cơ bản về đầu tư.
Đa số là dân có nghề, chỉ am hiểu về lĩnh vực chuyên môn của mình. Các anh chị hãy lưu ý rằng bất cứ lĩnh vực nào trong đó có đầu tư bất động sản đều cần những kiến thức cơ bản nhất.
Ba thứ căn bản nhất trong đầu tư đó là có an toàn không, thanh khoản dễ không và lợi nhuận có đạt kỳ vọng tối thiểu không.
Nhiều anh chị thiếu kiến thức căn bản nhưng lại mơ mộng. Và đó là thời điểm mà anh chị dễ dàng bị dẫn dụ vào những cơ hội, những ảo ảnh lấp lánh, từ đó mà mất tiền.
Hãy hình dung anh chị là những người mới bước vào khu rừng rậm rạp bất động sản và mơ tưởng sẽ săn được những thứ ngon nhất.
Vậy em xin hỏi những người thợ săn ăn nằm dầm dề trong rừng suốt 5 năm 10 năm liệu họ có tinh nhuệ hơn mình không? Và mình có dễ dàng trở thành con thú để chính những người thợ săn đấy thịt lại không.
Anh chị cứ ngẫm sâu về điều này để thấy rằng nếu thiếu kiến thức mà lại nôn nóng và hùng hổ tự tin thái quá nữa thì rất dễ trở thành con mồi béo bở cho những tay chơi lão luyện xẻ thịt.
2. Thứ hai đó là thiếu trải nghiệm đầu tư và không hiểu về chu kỳ bất động sản.
Đây là nguyên nhân dẫn tới việc dễ dàng trở thành một phần của đám đông FOMO.
Hoặc nếu có thì là rất nhiều trải nghiệm đau thương. Dẫn tới nghi ngờ và đôi khi sự nghi ngờ bản thân lại dẫn tới việc anh chị bỏ qua rất nhiều cơ hội tốt.
Chắc hẳn có rất nhiều anh chị ở đây cũng có tiền rất sớm nhưng bao nhiêu năm nay chưa mua được bất động sản nào. Thậm chí hàng chục năm giữ tiền mặt mà không mua bất động sản.
3. Việc thứ ba là tự tin là mình giỏi chuyên môn nên chắc món BĐS này mình cũng thế. Và lại rất thích làm việc theo kiểu độc hành.
Đã không có kiến thức, chẳng có trải nghiệm, lại muốn đi một mình. Đây là một sai lầm chí tử.
Anh chị hãy tìm thầy. Nếu không có thầy thì tốt nhất là tìm được những người anh chị, những người đi trước. Nếu không tìm được những người đi trước thì chí ít cũng phải tham gia một đội nhóm có kiến thức cơ bản và chịu khó lắng nghe học hỏi. Vẫn tốt hơn là tự đi một mình.
Lưu ý là phải chọn lọc những người thực sự có tâm và có kiến thức cơ bản lẫn trải nghiệm thực tế. Bởi vì nếu chọn nhầm đội lái thì anh chị lại trở thành con mồi trong chính đội nhóm của mình. Rất nhiều con thuyền được đóng lên chỉ để dụ các anh chị lên thuyền và sau khi cướp hết tài sản của các anh chị thì sẽ bị dìm xuống đáy biển.
Đây là một thực tế trong đầu tư. Thị trường rất tàn nhẫn nên em thực sự thấy rằng các nhà đầu tư nhỏ lẻ rất dễ bị tổn thương.
Một sai lầm khác đó là: “Các nhà đầu tư nhỏ lẻ thiếu kinh nghiệm nhưng lại nhầm vai nghĩ rằng mình giống như các nhà tạo lập”.
Một ví dụ dễ dàng thấy đó là tự lên các vùng đất mới vắng vẻ và nghĩ rằng mình gom được vài nghìn mét vuông sau đó làm thành khu nghỉ dưỡng và trong đầu nghĩ rằng bỏ ra 2 tỷ sẽ thu về 5-10-20 tỷ nhanh chóng.
Xin cảnh báo các anh chị việc tạo ra những game tài chính hoặc những dự án mà phải đầu tư để tăng giá trị như vậy chỉ dành cho những nhà tạo lập.
Thứ nhất: họ có nguồn tài chính rất tốt chủ động.
Thứ hai: họ có hệ thống và năng lực thực thi. Có những việc mà một người chắc chắn không làm được mà phải rất, rất nhiều người cùng chung tay.
Thứ ba: phải là những người lão luyện để hiểu thời điểm nào thì mua vào và thời điểm nào thì bán ra và phương pháp nào để khép lại các rủi ro về tài chính pháp lý cũng như chủ quyền thực tế tại mảnh đất.
Em nói thật nhiều nhà đầu tư có mấy tỷ nhưng không hiểu gì về pháp lý, không hiểu gì về thủ tục chuyển đổi đất tách thửa và đặc biệt là thiếu kinh nghiệm làm việc với cơ quan nhà nước.
Đơn giản thôi một việc nữa là không may bị mua phải đất tranh chấp. Rơi vào trường hợp dở khóc dở cười. Bán không được, thế chấp ngân hàng cũng không ai nhận. Thế là tự dưng bị chôn vốn tại chỗ mà không biết bao nhiêu năm mới lấy ra được.
Thỏa thuận được cũng rất mất nhiều thời gian. Đen đủi nữa thì phải theo kiện tụng. Trong trường hợp này rất nhiều nhà đầu tư bị ảnh hưởng rất lớn đến công việc chính của mình. Cực kỳ nguy hiểm.
“Em có một người bạn mua được 5 ha ở lòng hồ Hòa Bình. Khi mua thì giá chỉ khoảng 5 tỷ. Số đỏ gặp may mắn do có các dự án về (trước đó hoàn toàn mua để làm trang trại về quê chơi).
Sau 4 năm thì có người trả 35 tỷ nhưng không bán. Tức là 4 năm tăng 7 lần. Và nghĩ rằng mình cũng có thể phát triển nó thành một dự án lớn tầm cỡ để thu về hàng trăm tỷ.
Vừa rồi thì có gọi cho em và mong muốn thu về 100 tỷ. Trong đó đã bao gồm quyết định phê duyệt trở thành một dự án bảo tồn văn hóa dân tộc Mường. Cộng với việc đã xây 30 căn nhà và bỏ rất nhiều tiền để làm hạ tầng chỉnh trang cũng như là xử lý pháp lý.
Anh chị có tin rằng nếu như trước đây bán 35 tỷ thì lãi 30 tỷ mà rất ngon lành ngủ ngon không? Còn bây giờ bỏ ra một đống tiền mà chưa chắc đã bán được. Chào em 100 tỷ nhưng khéo 7-80 tỷ cũng bán vì đã bị ngộp rồi”.
Thế nên các anh chị nhỏ lẻ hãy lưu ý, sẽ đến thời điểm các anh chị đủ nguồn lực và có thể thực hiện những dự án quy mô tốt hơn.
Tuy nhiên khi anh chị đi một mình mới bắt đầu đầu tư thì anh chị đơn giản là hãy tìm những bất động sản có pháp lý tốt dễ dàng thanh khoản và mức lợi nhuận gấp 2 đến 3 lần ngân hàng là được rồi.
Anh chị đừng cố tìm hàng ngon. Điều anh chỉ cần đó là tìm những sản phẩm phù hợp, hết! Hàng ngon thường không đến tay nhỏ lẻ.
Trong những thời điểm nào đó một số nhà đầu tư gặp may mắn và sau đó nghĩ rằng mình là thiên tài. Em thấy đây là những người dễ mất tiền nhất khi có biến động thị trường. Vì vậy với các anh chị nhỏ lẻ mới tham gia thị trường thì đạt kỳ vọng, mục tiêu của mình là được.
Và trải qua vài chục lần mua bán như vậy, gia nhập thị trường một khoảng vài năm, học hỏi trang bị đủ kiến thức căn bản, có đồng đội tinh nhuệ đi cùng, lúc đó các chị hãy tính những thứ cao siêu hơn.
Rất nhiều nhà đầu tư tay ngang mới gia nhập thị trường tính toán theo kiểu đếm cua trong lỗ. Và chỉ cần có biến cố hoặc là gặp sai lầm thì có thể mất trắng số tiền dành dụm bao nhiêu năm.
Chung quy lại, em vẫn thấy các nhà đầu tư nhỏ lẻ mới gia nhập thị trường sẽ gặp rất nhiều rủi ro. Thế nên bất cứ thời điểm nào quyết định xuống tiền để mua bất cứ tài sản nào đầu tư thứ gì đi nữa thì anh chị hãy chỉ cần nhớ ba thứ này mà thôi.
1. Pháp lý: mình có thực sự kiểm soát được tài sản mà mình mua, đầu tư không.
Lưu ý rằng tất cả các thể loại hợp đồng hợp tác kinh doanh đều không đảm bảo được cho các anh chị sự an toàn.
Mà phải là hợp đồng công chứng của ủy quyền định đoạt tài sản. Đó là thứ căn bản nhất đảm bảo an toàn cho các anh chị.
Điều đầu tiên các anh chị cần nhớ đó là “không được để mất tiền”.
2. Thanh khoản: hãy khảo sát thật kỹ khu vực dân cư xung quanh xem có đông đúc sầm uất không.
Và nếu khi mình cần tiền thì có ngay lập tức chuyển tài sản này sang tiền mặt được trong vòng một tháng không.
Nếu câu trả lời là không vì không biết sẽ bán cho ai và mình tự cảm nhận ở đây chẳng ma nào về ở trong ngắn hạn cả. Thì anh chị SAY NO đi. Tuyệt đối đừng mua.
3. Cuối cùng mới đến lợi nhuận: thì hãy tự đánh giá xem thử sắp tới khu vực này có tăng giá trị không.
Có thêm các dự án chuẩn bị làm hay đang làm không. Có đường lớn nào không, có đô thị nào không, có bệnh viện nào không, đường sắt cao tốc có đi qua không, khu vực này có chuẩn bị nâng cấp từ làng xã lên đô thị không,...
Mình phải tự đánh giá được giá trị của khu vực đó chứ đừng lao vào những cơn sốt mà môi giới đang thổi cho các anh chị nữa. Bởi vì lúc môi giới ùa vào để thổi một khu vực nào đó là lúc mà những tay to ra hàng gom tiền về.
Nếu anh chị nhảy vào thì lập tức anh chị sẽ trở thành hình nhân thế mạng cho các nhà đầu tư khác đi trước và giá cũng đã rất là cao rồi. Hãy tìm các khu vực quanh đó khoảng 3 đến 5 km và nếu giá rẻ hơn khoảng 30% thì hãy mua đi.
An tâm là khoảng một thời gian ngắn nữa thôi bất động sản ở những khu vực ít bị để ý quanh những khu vực nóng cũng sẽ tăng giá. Đó cũng là một cách dễ dàng đạt được kỳ vọng lợi nhuận khoảng 20 đến 30% một năm.
Lưu ý vẫn phải đánh giá về tính thanh khoản. Bởi vì có dễ thanh khoản thì mới dễ tăng giá. Hay nói một cách khác là hãy bám vào nhu cầu thực mà đầu tư. Còn nếu ở một nơi khỉ ho cò gáy mà giá vẫn tăng là do các nhà đầu tư gáy với nhau mà thôi. Các anh chị hãy hết sức lưu ý.
Bài viết này được thực hiện sau buổi trao đổi với các nhà đầu tư tối qua. Em tin rằng ở ngoài kia phải có đến hàng vạn nhà đầu tư có những điểm mù tương tự.
Chính vì vậy, đây là một bài viết hiếm hoi mà em mong rằng các anh chị đọc xong có thể lưu về sẽ có lúc dùng nó. Mục đích của em khi chia sẻ những bài viết này đó là mong muốn các anh chị không bị mất tiền, không phải trả học phí quá đắt như em đã từng.
Khi chúng ta chia sẻ những bài học xương máu không khiến ta nghèo đi. Mà nếu có thể giúp cho người khác tránh mất tiền dẫn tới những hệ lụy sau về cuộc sống, về công việc khác thì tốt quá.
Cuối cùng chúc tất cả các anh chị em sẽ ra được những quyết định đầu tư để mình an yên và được ngủ ngon.
------
QUÀ TẶNG: Linh sẽ chia sẻ tất cả những kinh nghiệm xương máu của mình trong 2 buổi Zoom, dành riêng cho anh chị muốn tìm hiểu nghiêm túc về đầu tư bất động sản kiểu “giữ mà vẫn sinh lời”.
Chương trình có thể sẽ giúp anh chị:
Hiểu rõ cách đầu tư an toàn và tránh rủi ro.
Lựa chọn các phân khúc có thanh khoản cao, lợi nhuận tốt.
Biết cách phân bổ vốn – dùng đòn bẩy thông minh.
Nhận diện các cạm bẫy phổ biến trong đầu tư bất động sản.
Phân tích thực tế thị trường nội đô – ven đô – dòng tiền – lãi vốn.
Cách cơ cấu tài chính cá nhân trước khi đầu tư
Phương pháp đầu tư X3 tài sản trong 3-5 năm
*** LƯU Ý: Chương trình này hoàn toàn Miễn Phí. Link đăng ký tại đây: https://forms.gle/J78SooR9BfwRJsr26
