Quy hoạch treo và những phận người bị neo theo
Ngôi nhà cấp bốn nằm sâu trong một con ngõ nhỏ ở quận Cầu Giấy đã xuống cấp nghiêm trọng. Mỗi mùa mưa, nước thấm qua mái, tường loang lổ, nền nhà ẩm mốc.
Người đàn ông sống ở đó lắc đầu:
“Muốn sửa cũng không được. Muốn xây lại càng không. Đất này nằm trong quy hoạch từ hơn 20 năm trước rồi…”
Hai mươi năm, một đời người trôi qua trong trạng thái chờ đợi không hồi kết, chỉ vì một dòng chữ trong bản quy hoạch.
Câu chuyện ấy không phải cá biệt. Nó là hình ảnh thu nhỏ của hàng nghìn hộ dân đang sống trong vùng quy hoạch treo nơi mà đất có chủ, nhưng quyền sử dụng thì bị “treo lơ lửng”.
Quy hoạch treo, khi một nét bút làm đời sống đông cứng
Quy hoạch treo là tình trạng một khu đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng (mở đường, làm trường học, khu đô thị…) nhưng không được triển khai hoặc bị kéo dài nhiều năm.
Trên giấy tờ, khu đất đã “có số phận”.
Nhưng ngoài thực tế, không có dự án, không có thu hồi, không có mốc thời gian.
Người dân trong vùng quy hoạch treo thường rơi vào cảnh:
Không được xây nhà mới, chỉ được sửa chữa tạm bợ
Không thể tách thửa cho con
Không thể chuyển nhượng, thế chấp
Giá trị tài sản bị đóng băng
Đất vẫn ở đó, nhưng cuộc sống thì không thể tiến lên.
Dân khốn khổ vì quy hoạch treo: Những ví dụ không xa lạ
Có gia đình ba thế hệ phải sống chen chúc trong căn nhà xuống cấp, vì không được phép xây dựng.
Có người muốn bán đất để chữa bệnh cho người thân, nhưng không ai dám mua vì dính quy hoạch.
Có hộ đã chờ hơn chục năm với hy vọng “sắp giải tỏa”, nhưng cuối cùng vẫn là chờ.
Quy hoạch treo không chỉ làm mất tiền, mà bào mòn tinh thần, làm con người sống trong trạng thái bất an kéo dài.
Khi người ngoài bước vào: Trái đắng của người mua đất dính quy hoạch treo
Không chỉ người dân gốc chịu khổ.
Nhiều người mua nhà đất cũng nếm trái đắng vì không hiểu hết giá trị của hai chữ “quy hoạch treo”.
Một mảnh đất được chào bán rẻ hơn thị trường 20-30%.
Môi giới nói: “Quy hoạch lâu rồi, chắc sắp hủy thôi”.
Người mua xuống tiền. Và rồi:
Không xin được giấy phép xây dựng
Không thế chấp được ngân hàng
Muốn bán lại thì không ai mua
Tiền bị chôn, kế hoạch tài chính đảo lộn
Có người chỉ phát hiện đất dính quy hoạch treo sau khi đã đặt cọc, thậm chí sau khi đã sang tên.
Vì sao quy hoạch treo vẫn tồn tại?
Có nhiều nguyên nhân:
- Chủ đầu tư thiếu vốn
- Thay đổi chính sách, định hướng
- Vướng giải phóng mặt bằng
- Quy hoạch ban đầu thiếu tính khả thi
Nhưng dù nguyên nhân là gì, hậu quả luôn đổ lên đầu người dân và người mua cuối cùng - những người không có quyền quyết định.
Pháp luật nói gì và vì sao dân vẫn khổ?
Theo Luật Đất đai:
Sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm, nếu chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch, và công bố công khai.
Khi quy hoạch bị hủy, người dân có quyền:
- Xin giấy phép xây dựng có thời hạn
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thực hiện đầy đủ quyền giao dịch
Vấn đề là:
Luật có, nhưng việc rà soát, hủy bỏ quy hoạch treo thường chậm, thiếu quyết liệt.
Và trong thời gian đó, người dân vẫn phải sống trong cảnh bị treo quyền lợi.
Vậy có cơ hội nào khi mua đất dính quy hoạch treo không?
Câu trả lời là: Có nhưng không dành cho số đông và không dành cho người thiếu kiến thức pháp lý.
Một số người vẫn chọn mua đất dính quy hoạch treo vì giá mua thấp hơn thị trường.
Kỳ vọng quy hoạch bị hủy hoặc điều chỉnh. Nếu “thoát treo”, giá đất có thể bật mạnh
Thực tế đã có những khu đất quy hoạch bị hủy sau nhiều năm,được cấp sổ, cấp phép xây dựng. Giá trị tăng mạnh sau khi pháp lý được “giải phóng”.
Nhưng cần hiểu rõ đây là kịch bản rủi ro cao, thời gian chờ không xác định. Không phù hợp với người mua ở thực hoặc dùng đòn bẩy tài chính
Bài học sống còn: Đặt cọc sai là trả giá thật Rất nhiều bi kịch bắt đầu từ hợp đồng đặt cọc sơ sài.
Nếu buộc phải giao dịch, người mua bắt buộc phải: tra cứu quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền và tuyệt đối không tin hoàn toàn vào môi giới.
Và quan trọng nhất là trong hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ cam kết:
Bên bán cam kết bất động sản không thuộc diện quy hoạch treo, không bị hạn chế quyền sử dụng đất.
Kèm theo đó là điều khoản:
Nếu phát hiện đất dính quy hoạch treo bên mua có quyền hủy giao dịch
Hoàn trả 100% tiền cọc, có thể kèm phạt cọc nếu vi phạm cam kết
Đây không phải câu chữ hình thức, mà là lá chắn pháp lý duy nhất giúp người mua không mất tiền oan.
Suy cho cùng, quy hoạch là để phát triển.
Nhưng quy hoạch treo kéo dài lại trở thành lực cản của phát triển, của an sinh, của niềm tin.
Đối với người dân, đó là một đời sống bị đóng băng.
Đối với người mua bất động sản, đó là con dao hai lưỡi, vừa có cơ hội, vừa đầy rủi ro.
Hiểu quy hoạch, hiểu pháp luật, và cẩn trọng từ hợp đồng đặt cọc là cách duy nhất để không trở thành nạn nhân tiếp theo của những bản quy hoạch “chỉ nằm trên giấy”.
Từ những câu chuyện như vậy, tôi luôn nhắc đi nhắc lại với anh chị một điều tưởng như rất cũ, nhưng lại là thứ cứu người nhiều nhất khi bước vào bất động sản.
Trước khi hỏi đất này có tăng giá không, hãy hỏi nó có vướng quy hoạch không. Trước khi nghe lời hứa lãi bao nhiêu, hãy tự mình đi kiểm tra pháp lý cho rõ ràng.
Linh vẫn thường nói với anh chị rằng, có sổ rõ ràng, pháp lý sạch, minh bạch thì hãy quyết định mua. Còn không có sổ, pháp lý mập mờ, phải chờ đợi, phải nghe giải thích vòng vo, thì thôi, bỏ qua.
Cơ hội trên thị trường không thiếu, nhưng tiền của mình thì chỉ có một lần kiếm lại rất khó.
Đừng sợ bỏ lỡ cơ hội X2, X3 tài sản trong thời gian ngắn.
Điều đáng sợ hơn nhiều là vướng vào rủi ro pháp lý, để rồi tiền bị chôn một chỗ, vài năm không ra được, có khi kéo dài cả chục năm, thậm chí cả một đời người.
Khi đó, không chỉ mất tiền, mà còn mất thời gian, mất cơ hội và mất cả sự bình an.
Đầu tư an yên, với Linh, không phải là kiếm thật nhanh, mà là không được phép sai ở những thứ có thể khiến mình không thoát ra được.
Pháp lý là lằn ranh như vậy. Qua được lằn ranh này rồi, lợi nhuận có thể đến chậm hơn, nhưng giấc ngủ sẽ ngon hơn rất nhiều.
Cũng vì đi qua đủ những va vấp đó, Linh đang dần đóng gói lại những kinh nghiệm thực tế của mình để xây dựng một buổi chia sẻ giáo trình về “pháp lý bất động sản”, theo cách đơn giản, dễ hiểu, để người mới cũng có thể tự bảo vệ mình.
Anh chị nào quan tâm, có thể để lại bình luận “pháp lý”, đội ngũ trợ lý sẽ chủ động hướng dẫn anh chị cách tham gia chương trình.